当前楼市全面降跌下,为什么老百姓不爱买房啦?四个原因很现实

今年的楼市给很多人的感觉就是调控了很多次,有很多的奇葩的就是政策,但是销量依然没有所回升,甚至很多地方的销量都出现了腰斩,这一点和以往的楼市有明显的不同。


那以前的楼市是越调控它越涨,那现在的是越调控它越跌,那产生这样的一个结果,就是因为现在的楼市现状,包括其运行逻辑。以及大家对于楼市的预期和看法,出现了一个很大的不同,


现状一,房地产的现金流发生了很大的一个锻炼,我们都知道,房企一直都是高周转,高负债,高杠杆运行的,这也是房地产发展20年的一个特性,然而这个特性,在之前的楼市并没有导致大量的房企产生爆雷,但是现在的楼市不一样了,楼市发展到今天,您会发现现在房企正在大量的爆雷,所以由此可见,房企高周转,高杠杆的模式并不是暴雷的直接原因,真正直接的原因其实就是现金流出问题了。


还记得从营收和利润稳居前三的恒大,实质崩盘也不过一两年的时间,准确来说可能就几个月的时间,信用就破产了,这么快速的崩塌,其实,就是因为现金流断了,三道红线从上面限制了房企的现金流,那房子卖不出去,销售难回款,这是从下面限制了房企的现金流,所以这就会造成明明是千亿级别的房企,却因为一两亿的资金,不得不违约,崭期暴雷,那这就是当下房地产中房企的现状。


第二个现状,土拍。现在房企拿地的意愿,可谓是大幅度的下降,尤其是民营房企,在很多大城市,现在他们都不拿地了,你比如在一线城市广州,今年两轮土拍,民营房企没有拿过一宗地,甚至还出现了流拍的现象。根据国家统计局发布的数据来看,今年上半年土拍总收入是二点三万亿,那上半年作为基础推算的话。


2022年整年的卖地收入,应该在四点儿六万亿左右,那相比于2021年的八点七万亿,基本上算是腰斩。再加上今年很多地方,都是城投和央企国企拿地了,那这一套操作更像是左手倒右手,挤出来的财政。这样看来,房企根本就没有发挥好,把土地债务转移成居民债务的传导作用。


但凡房企有充足的资金,和流畅的融资渠道,估计都会表现出自己的作用,毕竟有作用才有盈利,才有价值。那现在这个传导线断了,没办法形成金融闭环,那这个现象它是很危险的。


现状三,市场预期。现在稍微有一些眼力劲的人,都能够看到房地产市场在下行,以前是大家不顾风险的加杠杆,总是对房地产的价格上涨抱有期望,对自己的薪资待遇有所预期,然而现在市场热度下行,利润比以前更少了,分蛋糕的不仅不让利,反而变多了,结果就是进一步加剧了,资本收益和劳动收益的差异。


所以现在是市场留到普通人手中的钱更少了,但是房地产还想要稳住,那就需要后来的人,加更多的马出更多的钱,那这样的话,矛盾自然就产生了,既要后来的人少拿,还要这些人多出,结果就是各个地方不断地放松贷款,引导后来者继续加杠杆,维持这种资产泡沫不出问题。


但是后来的人他也不傻,越来越认清现实了,看清预期了,因为现在买一个房子,代价和收益严重不在一个层面之上,风险大,收入低,那这样的事情谁愿意干?所以资产鸿沟,劳动收益也决定了这个游戏已经玩不下去了。


现状四,因为随着房企的摆烂,这注定造成了大量的烂尾楼出现,烂尾楼处理不好,大概率会成为,压倒所谓运作良好房企的一座大山,因为高负债,高杠杆,再加上预售制度和资金监管的缺失,早就让房企的抗风险能力降到最低了,所以现在市面上那么多房企,谁也不知道哪一个会爆雷,哪一个会烂尾,这就会导致,现在很难界定房企是不是庞氏骗局,一般要出了事情你才能确定,那这不得不说是一个很大的讽。


因为出事情以后,承担风险的我们都知道是谁了,而烂尾楼让这种债务转移,那就发生了阻塞。而庞氏信贷总想转移到中下层消化,因为转移不下去债务,那这个雷就爆到他们自己手里面了。所以这个事情是很难解决的,就是因为烂尾楼,既想购房者拿不到房子,还想让他们如期偿还贷款,还想后来的人察觉不到烂尾的风险,继续疯狂地上车,那这样的运行模式怎么可能玩得转。


在过去的20年,房价上涨的时候,这样的模式每转一圈,就会消耗一分楼市的信心,那直到现在大家彻底的明白了,彻底的意识到了,所以七月份的那场停贷的风,才会刮得那么快,刮的面积那么大。所以整体总结下来,我感觉,现在的楼市不要谈,软着陆还是硬着陆了,这个先不要谈。


我认为当下的房地产核心的还是高杠杆,高周转的庞氏信贷问题,千亿万亿规模的房企,很可能倒在几十亿上百亿的对付违约上,尤其是不管地方的口号喊得多么响亮,但归根揭底,解决烂尾楼,他是需要钱的,现在看来谁都不想出,或者说谁都出不起。


所以说,在讨论着陆之前,房地产一旦脱离居民的承担能力,其实,就是水中花镜中月,根本没有借力的地方,那这个击鼓传花的游戏就下不去了。今天的分享到这里就结束了,对此大家有什么不同看法的话,欢迎在评论区留言讨论。


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