楼市下跌已经成为定局?

两年前说中国的房价会出现下跌,相信会被大众说不是傻就是疯,国内的房价怎么可能会下跌呢?在过去这么多年时间中,房价一直都处于上涨的状态,下跌不可能。

为什么老百姓能给出如此肯定的答案?是与我国房地产发展的历程有着息息相关的,1998年国内的房地产市场首次迎来改革,商品房时代来临,这种改革模式全部都是学习香港的,香港的房价能涨到这么高,国内的房价同样能涨到这么高。



这两个时间节点上让老百姓对国内的房价更充满了前景:

1、2008年次贷危机的影响,那一年房地产企业遭受到了巨大的冲击,价格也是自1998年房改以来首次出现下跌,价格的下跌幅度还并不少,10%、 20%、甚至是30%,想买房的人看到房价出现下跌,想法瞬间就被打破了,于是选择等等看。

放款40,000亿扶持基建领域发展后,整个市场迎来了前所未有的大爆发,2009年房地产企业注册数量已经接近了10万家,房价也水涨船高10%、20%甚至是30%。

抄底这两个词在2008年首次出现,有网友评论,凡是看懂香港TVB电视剧《创世纪》似乎都震得盆满钵满了。



2、2014库存压力创下历史新高,面对高库存的压力下,不少的房地产企业随时都有可能面临着“爆雷”,在这样的大背景下,如果不出手拯救房地产,那么全盘经济满地皆输。

2014年出台的政策有,降准、降息、降利率、降首付等众多政策去推动市场的回暖,最关键的是2014年大家的钱都不知道投资哪里,去了又有国家这么强力的政策去推动,于是房地产在2014年有了轻微的回暖,2015年重点城市开始全方面的回暖,2016年楼市迎来了“普涨”。

2008年和2014年相似之处都是房地产经历了低潮,在政策的扶持下都迅速地回暖,而且市场的价格迎来了爆发式的增长,2016年房地产的投资比例达到了85%,2017年房地产投资比例还能达到75%,甚至到了2020年房地产投资比例还接近40%。

2016年后,为了稳定房价的发展,于是在第3季度提出了“房住不炒”去限制房地产的快速发展,结果政策出台确实是出现了短暂性的降温,但是每次短暂降温之后,政策放松又迎来新的一轮上涨,2016年至2020年平均房价涨幅达到了60%。在老百姓心中种下了这样的一个果实,市场低迷的时候有政策刺激上涨,每次政策限制的背后就是为了促进下一次房价的上涨,所以国内的房价总是会上涨的,买房就是稳赚不赔的。



从近两年市场的走势来看,楼市下跌已成定局。

房地产企业是怎么样运转的?采取的都是高杠杆的运作模式,根据数据显示全国百强房地产企业平均负债率达到了83%,有部分房地产企业负债率更是达到了90%,在我们所有行业中,房地产的负债率是最高的。

高杠杆意味着就是高风险,如果房价一直持续性的上涨,这些问题都会被掩盖住,但是反正不上涨的问题当然就会被暴露出来了,在2020年8月份,央行以及银保监等房地产主管部门,联合发起召开了房地产座谈会议,会议上确定了房企的“三道红线”剔除预收款项后,净资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短比大于1。



三道红线无形之中就是给房地产企业施压,要求,在规定的时间内把负债率回落到规定的范围,房地产企业又是一个资金密集的行业,对于现金流依赖度极高,一旦出现现金流不足的情况,就会面临着延期交楼甚至是烂尾楼盘,所以最近这两年,为什么这么多房地产企业都出现了资金周转困难,甚至有部分企业已经宣布破产,2022年6月~7月全国超过百个楼盘都出现了集体断供的情况,最重要的原因是房地产企业出现了停工罢工烂尾的局面,才导致业主们别无选择,只能选择集体断供来维权。

根据相关规定,三道红线是要求,房地产企业在2023年6月30日前,所有房企必须完成“三道红线内”等目标方向,否则往后的金融贷款融资服务等各方面都会受到限制,想象是美好的,现实却是那么的残酷,企业真的不行了,全国百强房地产企业中某大、某力、某地、某创等多个知名实力企业都出现资金断裂。

过去房地产企业面临着市场冷淡,想到的方法是涨价去推动市场,现在这个想法好像发生了改变,涨价的道路行不通了,只能选择降价来获取客户的信任度。



过去房地产企业都是套路降价,现在是真诚的降价,只要房地产企业愿意过来买房,想象是美好的,现实却是残酷的,国人买盘向来都是追涨,不追跌现在房价出现下滑,谁愿意接手房产呢?

2022年上半年的全国百强房地产企业销售业绩同比下降达到50.3%,有近八成百强房地产企业累计业绩下降,2022年全国百强房地产企业,销售业绩基本上与自己年初定下的目标相差一大截,更不可思议的是2022年上半年百强房企销售门槛居然都不到百亿。

另外国家统计局公开的数据显示,全国有接近40个城市的二手房价格已经回归到两年前了,小城市大城市都在榜单内,济南、青岛、石家庄、呼和浩特、南宁、武汉、天津、太原。深圳一直都被称为炒房之都,如今全国平均房价回落已经超过15%,所以房价下跌已经成为了老百姓的共识,现在说房价下跌,应该没有人说少或者疯了吧,反过来说房价上涨的才是傻或者疯。

房价下跌已经不可逆转了,但是绝大部分人关心的是房价下跌的空间有多少,10% 20%还是30%,在老百姓心中这些下跌幅度都不够,下跌50%,甚至是70%才是符合心理的需求。

对此问题,潘石屹给出了底线,在公开场合上,潘石屹曾说过,下降20%是房价的底线,如果超过这个幅度,国内绝大部分的房地产企业都不再“活着”,融创集团孙红兵也说过类似的话,如果房价下跌30%,已经没有房地产企业存在了。房价的下跌幅度基本上就是在20%~30%。经济学家朱云来也提到过,房价回落27%才符合国民的正常收入水平,所以20 %~30%这个幅度是正常的。



这时候有人站出来说,为什么房价可以一倍一倍地增长,却不能下降超过30%呢?原因很简单,钢筋混凝土是不值钱的,值钱的是土地,据数据显示全国百强房地产企业在开发楼盘的过程中,42%的成本都是土地部分中高端小区土地成本占据超过50%以上,另外税费也基本上占了20%,所以不是房价不能降,而是大家都懂了。

有专家和学者预测2023年,6月份是整个楼市最低迷的状态,往后楼市的价格更加倾向于平稳。


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