多地房地产新政惠及购房者!环京楼市已触底,出手时机已到!

8月31日,国务院常务会议召开,其中,针对房地产方面,特别指出了支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。从政策表述看,进一步说明当前稳经济中房地产业的重要性。

为了保障购房者能够顺利拿到房子,多地把“现房销售”写入土拍文件,这样开发商只能等房子建成以后,再进行销售。

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1.多地成立房地产纾困基金

据中指研究院统计,今年以来,包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金,稳定房地产市场发展。以郑州为例,郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则,由中心城市基金下设纾困专项基金,规模暂定100亿元。



纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,纾解房企短期出现的资金流动性困难,并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目,解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

当前,郑州基金首单纾困项目已经落地。据悉,由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司,作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头,郑州地产集团有限公司参与,与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。



另以南宁为例,据南宁日报消息,广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金,基金首期规模30亿元,首笔出资已于8月18日完成缴付,后续资金将陆续到位,现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作,对部分项目进行调研。

从市场的响应程度及收并购的进程来看,大致可分为两个阶段。第一阶段为今年上半年,以收并购融资的定向放松为主,同时部分房企切实开展了项目层面的收并购。第二阶段则在下半年开始,主要以纾困基金形式推动风险化解。

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2.多地实行“现房销售”

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售;福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日,多地将“现房销售”写入土地出让文件中。

以合肥为例,8月24日,合肥市发布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,总土地出让面积3282亩,总起始价277.4亿元,并将于9月23日正式出让。值得一提的是,该批次地块中首次推出现房销售地块。其中,蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。

据合肥在线,尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求,达到一定比例才能开售,但是明确提出必须按现房销售,在合肥尚属首次。



另以北京为例,北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》,该地块共吸引3家企业竞买,经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元,又经过23轮竞“现房销售面积”后成交,竞报“现房销售面积”5.4万平方米,最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。

今年,北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中,18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序;今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。

据中指研究院监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来,据澎湃新闻不完全统计,包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。



取消商品房预售制度乃是大势所趋,但是从当前的房地产市场现状来看,全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机,甚至可能会加剧房企的资金压力,导致更多的风险暴露,以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式,在部分城市率先试点取消预售制度,后逐步推广,这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。

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3.深圳出台新政“带押过户”

据深圳市坪山公证处9月1日消息,坪山公证处近期完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。与目前通行的“先赎楼再过户”模式相比,新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处,打通交易环节,实现带抵押过户,免除赎楼担保费用,降低二手房交易成本。

坪山公证处称,“带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本,欠款300万元可节省6万元,欠款500万元可节省10万元。



图源:坪山公证处官网

据了解,“带押过户”二手房交易模式基本流程包括:交易双方及债权人(抵押权人)共同与公证处签署公证提存服务协议;买家将购房款监管在公证处提存专用账户;抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续,交易各方共同向不动产登记部门申请,在不注销原抵押权的状态下,直接将房产过户到买家名下;公证处进行资金结算并注销抵押权;如果买家有贷款的话,再抵押给买家的贷款银行。


深圳首批试点交易于6月中旬启动,7月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作,涉及超10套房产、4000多万元交易资金。

随着央行继续大幅度降低LPR水平,各项楼市调整政策效力开始显现,叠加此次“带押过户”,有助于提升市场的信心和预期,对二手房市场触底企稳有积极作用,也有望提升房屋流通效率,促进良性循环,稳定销售规模。

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结 语

2022年以来,密集房地产调控政策持续向市场释放暖意,需求侧政策积累和局部疫情影响减弱进一步推动市场信心恢复,第4季度房地产销售有望持续提升。

像环京这类市场基本面好的城市,还有改善性需求有望引领市场逐步企稳回暖。

信息来源:财联社、时代周报、澎湃新闻

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