商品房业主集体停贷,债务是中国房地产的“萧何”

上半年,往好听里说,是一个喜忧参半的半年。

说到喜,是因为很多人非常开心。金融统计数据显示,6月末,广义货币(M2)余额258.15万亿元,同比增长11.4%; 6月末社会融资规模存量为334.27万亿元,同比大幅增长10.8%,其中人民币贷款余额206.35万亿元,同比增长11.2%。大家伙觉得央妈就是亲妈,在全球加息收紧流动性的时候,我们逆向而行,降息降本,流动性泛滥到贷款指标多得需要银行信贷员到企业动员贷款完成信贷任务。

也因为流动性世界独一份地充足,这两个月大A在全世界股市下行的时候扬眉吐气了一把,从4月16号的收盘2886点,一气呵成一路上涨到6月底的3424.84点,二个半月狂涨18.7%。



说到忧,在大多数人狂欢的时候,我看到了央行金融统计报告中没有提及的债务负担在继续垒高。按照上半年债务增速与GDP增速推算,6月底我们的宏观经济杠杆率已经超过290%,比去年底增加16个百分点以上。债务增速超过了利率的减速,整个社会的债务负担也在继续加重。按平均5%的债务利率含贷款费用计算,一年的利息费用支出将超过16.7万亿元,在GDP中占比将超过13.6%。说实话,无论放到全球哪个角落,这都是一个极为危险的债务负担比例。

更令人担忧的是,这两天,一份武汉绿地光谷星河绘的全体业主集体停贷告知书,突然挤下了易烊千玺考编和河南村镇银行存款的热搜,成为继恒大、融创、绿地等大型万亿房企债务爆雷之后又一个房地产债务危机的标志性事件。此事从侧面向我们展示了恐怖债务危机的多米诺骨牌效应。

一、截止7月12日,全国至少有52个烂尾楼业主强制停贷



俗话说,兵败如山倒。债务危机就像玻璃,敲裂一点,裂纹迅速扩散。有心网友搜集整理全国各地集体断贷案例后发现,才过两天,至少已经有52家烂尾楼业主公告强制停贷,集中在河南、湖北、湖南等省,涉及的开发商不乏融创、恒大、世贸等头部企业。



不得不说,业主集体断贷,对地产商、对银行、对业主,都是一个危险的信号。因为购房人对期房会提高警惕,这会影响尚在生死线挣扎的地产商的销售回笼和资金周转;业主断贷,不是一户两户,而是一个楼盘、一个小区的几十户几百户,于银行而言极大地放大了坏账风险;在我国信贷管理和司法体系中,断贷的业主轻则会被人行列入信用不良记录,如果银行提起诉讼,毫无疑问,所有断贷者都会成为被执行人,成为司法系统限制高消费的失信人员。

从现有法律来看,楼盘是否停建,都不是业主可以中断贷款的理由。除非业主提起集体诉讼,提前终止房贷合同。但无责终止的可能性微乎其微。这些法律问题我不是律师,不做深入探讨。我想就此机会跟大家聊聊业主集体断贷背后的房地产债务危机、居民债务危机,聊聊曾经创造过经济奇迹的债务,是如何制造了泡沫引发危机的。

二、30年房价飞涨,让地产商们养成了“房价只涨不跌”坚定信念

最近二十多年了,我们已经习惯了利用不断增高的杠杆来实施超前的投资与基建,持之以恒并乐此不疲地利用投资与基建来推动经济增长。中间我们也有看到债务的风险不断放大,想暂时停下奔跑的步伐,稍微慢一些,休整一些,恢复一下体力的时候。但每每看到GDP增长速度走低一点,我们就控制不住依赖症,赶快制定庞大的投资与经济刺激计划。就像抽烟抽出了烟瘾,喝酒喝出了酒瘾,玩游戏玩上游戏瘾,我们也是投资基建成瘾,或者说,我们患上了投资基建综合依赖症。

从地产商方面来讲,依靠利率低于房价涨幅来堆积债务发展起来的地产商,一个个都债务缠身。当房价以高于借款利率的速度快速上涨时,地产商的在建项目都在增值,在售楼盘也在增值,增值的速度超过了债务利息。而二十几年持续上涨的房价,给了地产商和银行行长们虚幻的信号,他们认为房价作为中国高速增长流动性蓄水池和居民唯一投资品,会一直上涨,不会停歇,更不会下跌。



2021年,中国商品房均价由1991年的786元,一直上涨到2001年的2017元,十年上涨了156.6%。之后以更快的速度一路快速上涨到2021年的10365元,后20年上涨了413.9%。如果与30年前的1991年对比,2021年的房价在31年间上涨了1218.7%,超过了12倍,年均上涨8.67%,不仅超过了同期CPI的涨幅,当然还大大超过了同期累计利率成本。30年房价飞涨,不仅让地产商成为中国最成功的企业家、最有钱的行业,还让地产商们养成了一个“房价只涨不跌”的信念。所以即使2021年下半年开始至今一年多时间,商品房成交量腰斩,许多地产商到期的债券、债务无力偿还爆雷,也绝不愿意降低房价以价换量。

6月30日,中指研究院发布上半年房地产top100销售业绩报告。报告称,2022年上半年,TOP100房企销售额均值356.4亿元,同比下降48.6%。

三、一边是亟待偿还的高额债务,一边是房企获取资金的能力逐月恶化

地产商不愿拿价格换销售的结果就是,2022年已过去一半,但房企的债务难关远没渡过,依然是“压力山大”。房企业绩数月来持续下滑,资金压力越来越大。在销售业绩不佳资金回笼无力之外,还有一个残酷的现实已经摆在眼前:200家核心房企债券要到期了。7-8月房企将迎来偿债高峰,也会是爆雷高峰。

房企债务压力可能比我们想象的还要严峻。仅6-7月,200家核心房企就有1755亿元债券到期。其中,民企约有1178亿元债券到期,占比将近7成。彭博披露,我们房地产行业全部1334家企业在2022年下半年约有6448亿元境内外债券到期。而1-5月房企从国内获得的信贷资金也只有8045亿元。

我们认为,判断房地产状态最关键性的指标,应该还是房地产行业的资金到位情况,亦即房企的资金获取能力。



从国家统计局公布的数据看,5月份房企累计到位资金6万亿元,同比下降25.8%。其中自筹资金2.1万亿元,下降7.2%,销售定金和预收款1.9万亿元,下降39.7%,客户按揭贷款0.98万亿元,下降27%,国内贷款0.8万亿元,下降26%。



分月看,房企本年到位资金下降幅度是逐月扩大的。1-2月同比下降17.7%,3月下降23%,4月下降35.4%,5月下降33.6%。从“2022年1-5月全国房企本年资金到位金额增减幅度” 条形图来看,房企获取各个方面资金的能力,都在逐月恶化,并未明显好转。

四、晴天送伞、雨天收伞的金融机构对房企的信贷支持也更为谨慎



虽然上半年资金异常宽松,银行信贷员为了完成信贷指标到处求人贷款,但习惯于晴天送伞、锦上添花的国内金融机构对房企的信贷需求,却是越来越谨慎了。

1-5月,全国新增社融资金同比增长了11.8%,但房地产企业从金融机构获取的信贷资金反而下降了26%。1-5月房地产企业获取的信贷资金在社融增量中的占比,从去年的7.7%减少到5.1%。

分月看,房企从金融机构获取的信贷资金在总额上逐月减少,同比下降幅度上逐月扩大。5月份全国房企仅从金融机构获取信贷资金1208亿元,低于4月份的1312亿元,3月份的1420亿元,1-2月份的月均2053亿元,同比下降幅度也从1-2月的21.1%逐月扩大到5月份的33.9%。



更严重的是,房地产行业流动性危机已经从民营传染到国企。

在恒大、融创等民营房企资金链断裂之后,绿地集团声明6月25日到期的5亿美元、票息6.75%的债务,无法按期兑现,民企债务危机终于蔓延到国企了。标普全球评级因此全面下调了绿地的信用评级。

房地产是我们支柱产业,房地产业风险大于任何风险,如果出现多米诺骨牌效应,那绝对不是好消息。而抗风险能力大的头部房企出现债务危机,其他企业很难幸免。这就是越来越多的期房楼盘,资金供应不上而停工停建的原因所在。

五、卖方房企债台高筑,买方居民的债务杠杆也全球罕见

连续十几年的炒房热潮,极快地推高了居民债务规模。2022年3月末,我国居民负债总额已经达到72.36万亿元,2021年全国居民可支配收入为49.63万亿元,居民收入杠杆率已经达到146.1%。居民债务与GDP之比的也高达63%。如果加上非银行金融部门对居民的借贷,居民全部负债余额已经接近85万亿元,居民收入杠杆率已经达171.3%,居民债务与GDP之比已达到74%。居民债务与收入比较或者与GDP比较的杠杆率,都当之无愧地高居世界第一。



我们的居民部门不仅杠杆率世界最高,我们的房贷利率也是发达国家的2.5-4倍,导致居民偿债负担非常之重,无法继续加杠杆为房地产做贡献了。

虽然5月15日全国首套房贷利率下限下调了20个基点,目前已有个别城市的首套房贷利率降至全国下限水平,但我们的平均房贷利率依然是大大高于发达国家和大部分发展中国家。比如,北京地区的首套房贷利率由此前的5.15%降至5%,二套房贷利率由5.65%降为5.5%。,平均仍在5.4%以上。总体来看,我们的房贷利率是发达国家的2.5-4倍。

六、近15年,居民人均贷款增速是收入的3.7倍,已至承债能力的极限



2007-2021年,这15年居民人均可支配收入的平均增长幅度为11.2%,但同期居民人均借贷利息支出平均增速为16.2%,年均增速比收入高4个百分点。

2021年,我国居民人均借贷利息支出与人均可支配收入的比例从2007年的4.4%。一路上升到7.7%。

截止到2022年3月底,我国住户部门贷款为72.36万亿元,比15年前、增长了13.3倍。人均贷款增长1230.7%,但同期的人均可支配收入仅增长335%。

2021年,中国个人住房贷款余额达到38.32万亿元,占GDP的比例超过了三分之一。居民每年需要支付房贷利息、房贷分期本金、住房贷款首付三项合计约6.15万亿元,已经占到2021年全国居民可支配收入的12.4%。再加上居民的消费贷款,我国居民现在每个月收入超过20%要拿出来给银行还本付息。而美国人收入中用来还债的同口径比例,2021年只有8.2%。

如此高的还本付息偿债负担,在居民收入高速增长期,居民的压力还不大,风险会被高速增长的收入所掩盖。一旦收入增长不力,居民压力骤增,信贷风险外露。这和房企信贷风险在房价高速增长期安然无恙,一旦房价增长乏力,房企信贷风险频发,是一个道理。

七、我们以只有发达国家1/5的收入,在人均住房面积上达到了发达国家的水平,已透支了今后很多年的发展空间



《中国人口普查年鉴-2020》披露,2020年我国家庭人均居住面积41.76平方米,平均每户居住面积111.18平方米。其中,城市家庭户均住房面积是92.17平方米,人均住房面积为36.52平方米。而在1982年,我国城镇人均住房面积才不到8.2平方米。40年时间,城镇居民人均住房面积增加了3.6倍,城市住房总量增长了19倍。



2021年,我国人均GDP为1.25万美元,分别为韩国的36%、日本的25%、美国的18%、法国的29%、德国的25%。因为我们消费率在全世界都是比较低的,因此在国民收入分配中,分配给个人的比例远低于发达国家,实际上我们的人均可支配收入,比发达国家低得更多。

但我们的城镇人均住房面积,分别为韩国的111%、日本的107%、美国的56%、法国的95%、德国的82%。

以我们目前只有发达国家18-29%的GDP收入,在人均住房面积上达到了发达国家56-111%的水平。从收入层面来看,应该说,我们的房地产业的发展,已经大大透支了未来的发展空间。

我们的房价收入比是米国的353%,是联合国标准的400%,房价也已经顶天了,到头了。

联合国推荐的合适的收入房价比为3:1,世界银行推荐的收入房价比为5:1。2021年美国的收入房价比为3.4:1.

2021年,中国收入房价比为12:1,是米国的353%,联合国标准的400%,世界银行标准的240%。房价收入比已经如此之高了,购房负担已经如此之重了,在收入增长预期偏低的这几年,那么多竣工的房子,能卖给谁呢?

八、我们要警惕:成也萧何败也萧何

看完全文,你应该明白了为什么房企在建期房会因资金跟不上而停工,为什么越来越多的房企竣工后的商品房卖不出去、变不成钱,导致资金链断裂了。可以说,债务是中国房地产包括中国经济这二十多年来快速发展的推动力,但债务杠杆达到一定高度之后,如果不及时调减债务风险,也会成为引发经济危机的多米诺骨牌。

因此,债务就是房地产的“萧何”

【作者:徐晓伟】

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